Volevo una casetta piccolina in Canada....ok questa è un'altra storia ma se non erro iniziava proprio così una famosa canzone di diversi (tanti) anni fa, Siete in Canada, vivete in affitto e state pensando di comprare casa? Forse questo è l'articolo che fa per voi. Come funziona il processo di acquisto di una proprietà in Canada? Incominciamo col dire che il mercato immobiliare da questa parte del mondo è in gran forma. Sono anni che il valori immobiliari crescono con una velocità talvolta a doppia cifra. Pensate che negli ultimi 2 anni, in provincie come Ontario e British Columbia i prezzi medi degli immobili sono saliti di oltre 30 punti percentuali. Incredibile vero?
E' un buon momento per acquistare? Non è facile dare una risposta a questa domanda perché i prezzi sono alti ma la domanda pure e pertanto, essendo il funzionamento del mercato immobiliare non dissimile dagli altri mercati, se aumenta la domanda, a parità di offerta, i prezzi aumentano. Questa è la dinamica in atto da parecchi anni. Le Immigration Policy aiutano il mercato, pensate che il governo programma di portare in Canada ogni anno, oltre 400.000 nuovi residenti permanenti. Inoltre, le politiche monetarie, nello specifico quelle legate ai tassi di interesse, e non solo in Canada a dire il vero, hanno invogliato le persone ad acquistare case sempre più grandi ed ad acquisire conseguentemente mutui sempre più alti, grazie appunto a tassi di interesse particolarmente vantaggiosi.
Fatta questa doverosa premessa, torniamo all'oggetto dell'articolo. In Canada, quando si programma un acquisto immobiliare, normalmente ci si rivolge a un Realtor, vale dire ad un agente immobiliare che si occupa appunto di assistere il cliente nella ricerca dell'immobile più giusto e adeguato alle sue esigenze. Gli agenti immobiliari, almeno quelli che rappresentano l'acquirente, non costano nulla, vale a dire che chi vi assisterà nella transazione non sarà pagato da voi ma dalla parte venditrice pertanto la mia raccomandazione è quella di farvi assistere sempre e comunque da agenti immobiliari (registrati ovviamente) perché solo il supporto di un professionista dedicato e accorto potrà evitarvi di incorrere nei rischi del fai da te.
Come ovvio, anche la parte venditrice normalmente si rivolge ad un agente immobiliare e così il processo di acquisto e vendita vedrà l'intermediazione di due agenti, ciascuno rappresentante una parte della compravendita. Le proprietà in vendita normalmente vengono pubblicizzate in un listino specializzato MLS (Multiple Listing Service®) gestito dalla Realtors www.realtor.ca. Si tratta sostanzialmente di un grosso database attraverso il quale gli agenti immobiliari possono accedere alle proprietà in vendita. Ciascuna proprietà listata dovrà contenere informazioni specifiche ed obbligatorie e necessarie non soltanto per informare i potenziali acquirenti ma anche per gli istituti finanziari incaricati a concedere un eventuale finanziamento, sia attraverso un mutuo oppure con una secured credit line (vale a dire una linea di credito garantita con la registrazione del titolo della proprietà stessa).
Una volta individuata la proprietà che vorrete acquistare, fermo restando il vostro diritto a visitarla e valutarla di persona, dovrete, se siete realmente intenzionati ad acquistarla, proporre un'offerta di acquisto. Per farlo ci si attiene ad un Form contrattuale che impegna entrambe le parti nel caso in cui l'offerta stessa vada a buon fine. Normalmente assieme all'offerta, si rilascia un deposito che resterà nelle mani dell'agente della controparte fino al completamento della transazione. Un'offerta può anche non essere accettata, questo sta avvenendo sempre più spesso, anche perché in un mercato immobiliare particolarmente attivo come quello Canadese, una proprietà immobiliare può ricevere offerte multiple, spesso superiori al prezzo indicato nel listino di vendita. A dire il vero, almeno negli ultimi anni, si è assistito a scenari nei quali la stessa proprietà è stata venduta a parecchie centinaia di migliaia di dollari extra rispetto al prezzo del listino di vendita generando una vera e propria "guerra" Bidding war.
Un'offerta di acquisto normalmente è condizionale, vale a dire che è legata al rispetto di alcune circostanze quali, ad esempio, la verifica legale del titolo della proprietà, un'ispezione tecnica, e la più diffusa, l'accettazione del finanziamento da parte di una banca. Le condizioni di offerta sono a vantaggio dell'acquirente anche se negli ultimi anni si è assistito sempre di più ad offerte non condizionate da alcuna clausola. Questo non deve sorprendere ed è una diretta conseguenza di un mercato particolarmente vivace e con una domanda di molto superiore all'offerta. Se il venditore accetta l'offerta si è conclusa la prima parte del Deal di acquisto.
Come accennato poc'anzi un'offerta non condizionata può essere rischiosa e non è mai consigliata specie quando non si è sicuri dello stato dell'immobile, sia in termini di stato d'uso che di registrazione della proprietà. Se vi impegnate con un'offerta non condizionale, una volta approvata, sarete comunque obbligati legalmente a portare avanti la transazione. Un'offerta d'acquisto, infatti, indipendentemente dalle condizioni in essa riportate, e anche quando queste dovessero venir meno, è sempre un contratto tra le parti. In Canada i contratti si rispettano e se non si vuole correre il rischio di andare davanti a un giudice è sempre meglio attenersi alle regole.
Una volta accettata, l'offerta diventa vincolante ed eseguibile. Nella maggior parte dei casi avrete bisogno di un finanziamento e qui entrano in ballo gli istituti di credito. In Canada esistono delle banche principali, conosciute come le Big Five e mi riferisco alla TD Canada Trust, RBC Royal Bank, Scotia Bank, Bank of Montreal e CIBC e tutta una serie di lenders minori, tra i quali le Credit Unions e organizzazioni private. La valutazione dell'istituto di credito va fatta non soltanto rincorrendo i tassi di interesse più vantaggiosi ma anche le condizioni generali nella gestione del finanziamento stesso. Esistono due tipologie di interesse e pertanto due tipi di mutuo, uno a tasso fisso e l'altro a tasso variabile. Il fisso, come dice la parola stessa vi impegna per un tot numero di anni a pagare gli interessi in base ad un tasso concordato con l'istituto. Il variabile lega invece l'interesse sul mutuo al prime dell'istituto e indirettamente al tasso di interesse della Banca del Canada. Se concordate un variabile considerate circostanzi quali, ad esempio: che cosa succede se il tasso cambia? Come si riflette sulla rata mensile. E' sempre bene rivolgersi ad istituti che lasciano la rata invariata, semmai, al rinnovo del mutuo, potrebbe cambiare l'ammortizzazione del finanziamento. Ecco, parlavamo di termine. Cerchiamo di essere più chiari. Un termine è un periodo di tempo concordato, normalmente dai 6 mesi a 5 anni, dove si definiscono le condizioni per il pagamento fino al rinnovo dello stesso e pertanto si stabilisce un tasso di interesse valido per tutta la durate del termine, nel caso del fisso, o un prime +/- una variance concordata al cliente, nel caso del variabile, ed eventualmente la penalità che si andrà ad incorrere nel caso si voglia passare ad altro istituto o si voglia chiudere il mutuo stesso prima della scadenza del termine. In quest'ultimo caso si parla di Closed Mortgage. Se si vuole avere maggiore libertà nella gestione del credito è meglio optare per un più costoso Open Mortgage.
Una volta ottenuto il finanziamento al netto dell'acconto, normalmente compreso tra il 5% e il 20% si potrà procedere con la chiusura del Deal. La data di chiusura, conosciuta con il termine Closing Date è molto importante e dovrà tenere conto di diversi aspetti. In Canada i Deal si chiudono per il tramite di avvocati, e ricordatevi che la proprietà che acquisterete con un finanziamento andrà registrata a nome dell'istituto, e che se il pagamento del debito non dovesse essere onorato, lo stesso istituto avrà diritto ad esercitare azioni sull'immobile. Come già spiegato, un agente immobiliare è un buon inizio e così pure è sempre meglio presentare un'offerta di acquisto una volta ottenuta una pre-approvazione di finanziamento da parte di un istituto di credito. L'importo finanziabile va sempre verificato attraverso un'attenta analisi del valore dell'immobile e questo processo avviene per il tramite di una procedura conosciuta con il nome di Appraisal.
Un ulteriore aspetto da considerare è legato alla terra in cui sorge l'immobile. Esistono due tipi di proprietà Freehold and Nonfreehold. Nel primo caso, l'acquisto dell'immobile include la terra sul quale sorge lo stesso e non sarete così costretti a pagare nient'altro se non la casa che acquisterete. Nella seconda circostanza, siete tenuti a pagare una quota per l'utilizzo del suolo in cui sorge la proprietà. Nella normalità, l'acquisto di un appartamento rientra in questa seconda categoria. Quando si calcolano i costi di mantenimento della proprietà, non si può prescindere da questo tipo di possesso. Ogni proprietà paga le tasse, e voi che ci leggete dall'Italia, magari penserete che il costo non dovrebbe essere così rilevante oppure riterrete che una "prima casa" non dovrebbe pagare tasse. Le proprietà in Canada pagano sempre tasse e a dire la verità non sono affatto poche. Le tasse sono raccolte dalle municipalità e servono per gestire i servizi offerti nella stessa municipalità come ad esempio, la gestione della raccolta differenziata o la rimozione della neve, fondamentale in un paese freddo e nevoso come il Canada. Le tasse sulle proprietà possono incidere veramente tanto e oscillare da poche migliaia di dollari all'anno a diverse decine di miglia di dollari, per le ville più grandi e lussuose. In tutta onestà le tasse sulla casa, nella media, sono gestite veramente bene e pertanto non sono considerate inadeguate o troppo elevate.
Il percorso per acquistare un immobile è un processo lungo e abbastanza impegnativo ma affrontarlo con una minima preparazione aiuta se non altro a non commettere errori elementari quali quello di presentare un offerta senza aver valutato correttamente le caratteristiche tecniche dell'immobile o le alternative offerte dal mercato, oppure non avere sufficienti disponibilità per concludere l'affare con la parte venditrice. Come di consueto commentate e fateci sapere la vostra.
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