Se mi viene chiesto come investire in sicurezza in Canada, rispondo senza incertezze "compratevi una casa”. Investire nel mattone in Canada è un grande affare, soprattutto in alcune città o provincie. Ad esempio città come Toronto e Vancouver sono sa anni che registrano un costante e progressivo aumento dei prezzi. Se non ci credete guardata a questo grafico comparativo tra mercato Canadese e Americano. Ma analizziamo meglio il mercato immobiliare in Canada e cerchiamo di dare dei consigli per i nuovi arrivati. Al momento gli indicatori parlano di un aumento dei prezzi del 3.7%, non male vero? Il benessere del mercato si riflette ovviamente anche sulle professioni. Operare nel campo delle costruzioni e campi affini, cosi pure come vendere o importare materiali innovativi diventa una grande opportunità di business, se fatto in modo professionale. In Canada la professione di Real estate agent è molto diffusa, si parla di oltre 110.000 agenti con una media di un “venditore” ogni 250 abitanti (sopra i 19 anni). I numeri sono importanti a riprova del fatto che il mercato immobiliare ha un ruolo centrale nel paese. Alcuni di voi penseranno che la crescita non potrà durare per sempre, ebbene mi tocca contraddirvi. Al momento il mercato non mostra segnali di rallentamento. Inoltre, le politiche migratorie messe in atto dal governo sembrerebbero, almeno nel medio termine, agevolare e incoraggiare questa crescita.
Pensate che dal 2003 il valore degli immobili è aumentato, in alcune città, del 337%. Questo valore è fortemente condizionato dalla storia recente. Negli ultimi dieci anni, specie in Città come Toronto e Vancouver, l’attività speculativa ha contribuito a questa crescita esponenziale. Nel 2017 il costo delle case a Toronto, è salito del 33%. Una semi-detached (una casa che condivide un muro con il proprio vicino) sempre a Toronto, ha raggiunto valori medi di 1.000.000$. Maggiori dettagli qui:
A Vancouver le cose non vanno diversamente, così pure in province come l’Alberta dove la crescita si mantiene costante, il fenomeno assume di conseguenza una rilevanza nazionale. Si è anche tentato di controllare questa crescita con manovre “anti-speculative”, come l’inserimento di una tassa per non residenti ma non sembrano aver avuto un grande effetto di contenimento. Dopo quanto avvenuto negli Stati Uniti la preoccupazione “bolla immobiliare” rimane comunque alta.
Uno degli aspetti che merita maggiore attenzione è proprio quello legato al rapporto tra reddito e valore delle case. In sostanza i redditi non crescono al passo con il valore degli immobili e la cosa desta molte preoccupazioni. E’ stata fatta un’analisi che mette a rapporto il prezzo medio della casa diviso per il reddito familiare medio, che equivale al numero di anni necessari per acquistare una casa, utilizzando tutto il reddito al lordo delle imposte. Un indice pari o inferiore a 3.0 indica maggiore accessibilità all’acquisto, 3.1 a 4.0 una moderata difficoltà all’acquisto, 4.1 a 5.0 gravemente inaccessibile mentre sopra 5.1 si arriva a livelli di altissima inaccessibilità. Pensate che in questo rapporto Vancouver ha un indice di 11.9 e Toronto di 8.6. Per chi volesse saperne di più vi invito a questa lettura: http://demographia.com/dhi.pdf
Il problema accessibilità vale ovviamente anche per chi volesse affittare. Spesso chi lavora a Toronto, è costretto a lunghi e stancanti commute. Prendere una casa a Toronto, infatti, almeno che non si disponga di un reddito familiare importante, è diventato molto difficile. Una ricerca ha evidenziato come i residenti a Toronto spendano il 36% del proprio reddito in affitti, più di qualunque altra città in Canada (media del 33%) http://poll.forumresearch.com/data/42647a5a-bd83-4ee0-b3ed-0dc55f02279cMississauga_Cost%20of%20Living_.pdf
Se la vostra intenzione è quella di venire o investire in Canada, dovrete senza alcun dubbio considerate le problematiche legate agli affitti o all'acquisto di una casa. Per quanto il benessere del settore, esprima in qualche modo crescita e benessere del sistema paese, l’aumento incontrollato dei prezzi, soprattutto in alcune zone, dovrebbe far riflettere e portare a un adattamento delle leggi sull’immigrazione. Inutile continuare a spingere nuovi migranti ad arrivare quasi esclusivamente in zone così fortemente inflazionate. A sostegno di ciò vorrei sottolineare che il Canada è un paese molto vasto, e, seppur sotto leggi federali uniche, ciascuna provincia dispone di programmi d'immigrazione più o meno incentivanti. Ad esempio la Nuova Scozia è una di queste. Halifax è una città in forte espansione e le case rimangono mediamente accessibili (servono mediamente 6 anni di lavoro per acquistare un immobile in Nuova Scozia). Gestire meglio la distribuzione dei migranti aiuterebbe senz'altro a controllare la crescita dei prezzi, specialmente in alcune zone.
Alcuni numeri sul fenomeno Housing in Canada. Accanto a ciascuna provincia/territorio il valore medio in $ di una casa (dati gennaio 2020). Fonte: https://www.crea.ca/housing-market-stats/national-price-map/
Ontario: 627.855
Quebec: 338.091
Nova Scotia: 257.528
New Brunswick: 167.281
Manitoba: 277.670
British Columbia: 728.044
Prince Edward Island: 259.122
https://www.princeedwardisland.ca/en/topic/requirements-starting-business
Saskatchewan: 264.061
Alberta: 375.649
Newfoundland and Labrador: 229.885
Northwest Territory: 309.071
https://www.justice.gov.nt.ca/en/business-registrations/
Yukon: 382.484
Nunavut: ND
Incremento medio rispetto al 2019 pari a 11.2% (504.358 nel 2020 contro i 453.612 nel 2019)
Per chi volesse acquistare o affittare un immobile la strada più veloce e quella di rivolgervi ad un agente immobiliare. Come già detto ne esistono veramente tanti, scrivetemi se vi serve un aiuto. I requisiti richiesti per l’affitto sono diversi. I contratti di affitto sono generalmente di un anno. Per poterne stipulare uno occorre prima di tutto dimostrare di avere un’offerta di lavoro e uno stipendio congruo al prezzo dell’affitto stesso. In generale i Landlord (i proprietari) chiedono almeno tre buste paghe come prova di reddito. Il "credit score" è ugualmente importante. Per i nuovi arrivati, sarà difficile dimostrare “solvibilità”, ci vogliono anni per incrementare questo score; ad ogni modo una buona busta paga così come un mese di deposito in più potrebbero bastare. Normalmente chi affitta chiede la prima e l’ultima mensilità e, come già detto, potrebbe essere richiesta un’ulteriore mensilità per chi non è residente permanente o cittadino canadese (per intenderci, chi ha semplicemente un permesso di lavoro a tempo determinato). L’acquirente o il Tenant non pagano. Il servizio offerto è pagato in toto dal proprietario dell’immobile. Sappiate che chi affitta così come chi prende in affitto ha diritti e doveri, normalmente regolati da dei boards. Le leggi che regolano questi rapporti sono diverse a seconda della provincia. In Canada niente è improvvisato ed entrambi le parti sono giustamente tutelate. Per saperne di più:
Per chi volesse acquistare le condizioni chiaramente si complicano. Chi acquista deve versare un account (down payment). Se il valore della casa è inferiore ai 500.000$ il 5% è sufficiente, altrimenti dovrete dotarvi di una disponibilità maggiore (10%) sull’eccedenza. Sopra un valore di 1.000.000$ si richiede comunque un acconto minimo del 20%. In generale la regola prevede che, sotto il 20% di acconto i costi per contrarre un mutuo sono superiori. Infatti al di sotto di questo account, si va a pagare il CMHC insurance. Si tratta di una protezione per i lenders nell’evento che chi contrae il mutuo si riveli inadempiente.
Come sempre non esitate a contattarmi per ulteriori dettagli e/o aiuto.
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